Юридическая сторона аренды коммерческой недвижимости

На сегодняшний день аренда офисных помещений интересует многих предпринимателей, ведь это прекрасная возможность пользоваться офисной площадью без необходимости приобретать ее в собственность. К тому же нередко подходящие для работы объекты попросту не продаются. Если вы хотите арендовать офис, то должны разбираться в некоторых юридических тонкостях.

Основной законодательной базой, регулирующей отношения в сфере аренды, является Гражданский кодекс РФ. В соответствии с ним, между арендодателем и арендатором заключается договор аренды, который в случае, если аренда длится более одного года, подлежит государственной регистрации.

Заключение договора – одна из важнейших составляющих арендных отношений, потому при его составлении необходимо быть особенно внимательными. В договоре прописывается порядок взаимоотношения между арендатором и арендодателем. Обычно такие договора заключаются на определенный срок. По истечению этого срока договор может быть пролонгирован, но условия уже могут быть изменены. Если же срок не указан, договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон в любое время, но при этом сторона-инициатор должна уведомить вторую сторону как минимум за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

Даже аренда офиса 15 метров требует заключения договора с указанием всех необходимых пунктов. Одним из важнейших среди них является размер арендной платы и срок ее внесения. Без этого пункта договор попросту недействителен. При этом арендатор обязуется вовремя вносить денежные средства. Если арендатор не исполняет своих обязанностей по внесению платы более двух месяцев подряд, арендодатель в праве расторгнуть договор аренды. Увеличение же арендной платы может осуществляться не чаще одного раза в год. Говоря об обязанностях арендатора, стоит напомнить, что арендатор обязан обеспечить сохранность доверенного ему имущества, производить при необходимости текущий ремонт и вносить платежи за содержание помещения. Неисполнение этих обязанностей, а также дополнительных обязанностей, прописанных в договоре, может также являться поводом для досрочного расторжения договора. При этом, если арендатор испортил имущество, арендодатель может взыскать с него сумму убытков в судебном порядке. У арендодателя также имеются обязанности. К ним в частности относится проведение капитального ремонта. Если капитальный ремонт необходим, но арендодатель не торопится его производить, заняться этим может и сам арендатор. В последствии средства, потраченные на ремонт, взыскиваются с арендодателя, сделать это можно в частности за счет снижения ежемесячной арендной платы.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о праве на землю, на которой располагается арендуемый объект. Как правило, земля вместе с объектом переходит во владение арендатора. Однако аренда офисов в Москве до 20 м обычно вовсе не затрагивает вопрос права на землю в виду ее отсутствия.

Говоря о юридической стороне отношений в сфере коммерческой недвижимости, нельзя не затронуть и такую распространенную проблему, как продажа собственником недвижимости, находящейся в аренде. Как правило, новый собственник в этом случае требует освободить помещение. Однако, в соответствии со статьей 617 Гражданского Кодекса РФ такие требования незаконны, так как смена собственника не является основанием для расторжения договора.

Ну и последнее, о чем стоит сказать: передача и возврат арендуемых помещений обязательно должны сопровождаться составлением соответствующих актов в письменной форме с подписями сторон.